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浅谈房地产行业的税收管理

发布时间:2019-12-09
  随着房地产业的社会需求增大,及其在国家产业结构中的位置日渐突出,房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高,财务管理混乱等原因,房地产开发企业偷逃税情况比较严重,如何加强房地产税收征管,抑制房地产业投机行为,规范房地产市场,实现国家税收的宏观调控,已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
  目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类:一类是由于企业财务人员自身业务素质不高,对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉,对会计制度与税法差异理解有误,导致乱用会计科目,不计或少计收入,随意结转成本费用情况普遍,比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票,用支付营业税及附加、附征企业(个人)所得税的代价,就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如,房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长,收益主要集中在开发中后期的特点,对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报,长期将这样的收入挂往来账,把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足,这样以来,一部分税款就此流失。
  由于房地产行业的会计核算复杂,涉及税种多、征管难度大,房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先,税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税,而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管,而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多,时间长,现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异,特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在:施工企业结算不开具建安发票,无法确定工程成本;房地产公司不开具销售不动产发票,在企业隐瞒有关情况时,难以确认收入,从而影响税款征收;房地产公司与施工企业大量使用白条结算,混淆纳税义务时间,少申报收入。第三,社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管,需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中,由于涉及部门众多,缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享,各部门管理程序不同,很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。
  针对以上房地产行业税收征管中存在的问题,应采取以下措施,提前介入房地产业税收管理,减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度,采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传,增强房地产企业的纳税意识,营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手:一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状,税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作,如帮助企业建立完整的财务核算体系,帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作,把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理,定期检查房地产企业发票使用情况,核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致,对违规操作填开的发票,严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库,加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料,包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度,打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度,要强化其管理职责,及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题,根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理,及时有效地打击税收违法行为,提高稽查选案的准确性,加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后,房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此,在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上,要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习,要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训,让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规,熟悉房地产企业的会计制度,明确其收入和成本费用的确认方式,了解整个房地产开发交易的全过程,能够掌握房地产行业的会计核算方式,进行纳税调整和查账检查工作,适应复杂的房地产税收征管工作。
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